Cosa sono le aste giudiziarie e i fallimenti

Le aste giudiziarie possono essere ottimi affari immobiliari da individuare con perizia e competenza grazie anche all'assistenza di esperti. L'acquisto della casa può essere molto vantaggioso ma per evitare brutte sorprese o insidie è necessaria una certa accortezza ed un po' di pazienza.

Tutte le informazioni necessarie a valutare la convenienza dell'acquisto in asta giudiziaria sono disponibili in modo trasparente nella perizia e nell'avviso di vendita pubblicati nei tribunali. Gli interessati all'acquisto di immobili all'asta sono in grado di individuare tutti i vizi e le pendenze e possono valutare la convenienza dell'acquisto. ITAsset (advisory services) pubblica gratuitamente sul proprio portale tutte informazioni che permettono di individuare gli affari immobiliari in modo trasparente.

Acquistare una casa all'asta con l'assistenza di ITAsset è trasparente e sicuro. Per iniziare a conoscere meglio il mondo delle aste, vi proponiamo una breve e semplice guida alle procedure di vendite giudiziarie.

Cos'è l'asta giudiziaria

L’asta giudiziaria è una delle tipologie con cui può presentarsi un’asta immobiliare, cioè il processo di compravendita che si realizza mediante offerte e si dichiara conclusa con la vendita dell'immobile a chi offre la cifra più alta. Durante un’asta avviene la vendita forzata dell' immobile di proprietà della persona fisica o giuridica, l’esecutato, che viene privato del bene a causa di debiti che non riesce a pagare.

L’asta immobiliare è una modalità di acquisto trasparente e sicura, perché la documentazione è sempre consultabile. Per valutare se l'acquisto dell'immobile all'asta è vantaggioso, è necessario avere una certa accortezza e perizia nella selezione. Sicuramente avvalersi dell'assistenza di esperti del settore garantisce una certa sicurezza che può rassicurare ed evitare brutte sorprese.

Chi partecipa all'asta

Chiunque, fatta eccezione del debitore, può partecipare all’asta immobiliare mediante la presentazione di un’offerta. L’acquisto di una casa tramite asta è la via scelta da chi è alla ricerca della casa da sogno e non vuole brutte sorprese nel processo di acquisizione e cerca un ottimo affare. Se un tempo il mondo delle aste era considerato accessibile solo agli addetti ai lavori oggi la crisi economica ha cambiato lo scenario. Da un lato sono aumentati molto gli immobili all'asta a causa delle ridotte capacità di privati ed aziende di far fronte al pagamento dei debiti. Dall'altro molti privati cercano l'affare l'immobiliare cercando di acquistare ad un prezzo molto inferiore a quello di mercato per immobili simili nella zona. La vendita all'asta si svolge in tribunale o in studi di professionisti delegati dal giudice. In base all'ultima normativa in materia, il giudice dell'esecuzione può delegare le operazioni di vendita a dottori commercialisti, avvocati o notai.

Trovare l'immobile in asta

In un’asta giudiziaria si trova tutto ciò che è ipotecabile e pertanto pignorabile. Gli immobili all'asta possono essere abitazioni come appartamenti e ville ma anche box, magazzini e laboratori, negozi, piccoli immobili industriali, terreni, etc. Ogni immobile è individuabile da un numero di procedura del tribunale.

Il decreto legge 83/2015 entrato in vigore il 27 giugno scorso e convertito nella legge 6/8/2015 n.132 ha introdotto il portale delle vendite pubbliche nel quale dovrà essere inserito l'avviso di vendita. Tale forma pubblicitaria sostituirà l'affissione all'albo dell'ufficio giudiziario del tribunale interessato. Il mancato inserimento dell'avviso sul portale determinerà l'estinzione della procedura esecutiva.

Chi volesse dedicare un po’ del suo tempo alla ricerca dell'affare immobiliare, potrebbe sicuramente cominciare dal sito del tribunale della circoscrizione più vicina alla zona in cui si cerca l’immobile. I siti dei tribunali hanno una sezione dedicata alle vendite giudiziarie che permettono di filtrare la ricerca secondo i criteri che si preferiscono: numero di procedura, tipo di immobile, il comune di riferimento, la fascia di prezzo richiesto. Nei siti dei tribunali è possibile scaricare anche la documentazione tecnica come la C.T.U. che in modo trasparente riporta tutti i dati essenziali dell'immobile in vendita compresi i vincoli pendenti. La lettura della C.T.U. richiede una certa competenza per poter individuare eventuali vizi e pendenze. Per questo motivo spesso la lettura delle schede immobiliari presentate sui siti dei tribunali è piuttosto ardua.

Anche gli istituti vendite giudiziarie hanno siti internet dedicati alle vendite giudiziarie. I predetti istituti  sono soggetti privati che con provvedimento ministeriale sono autorizzati all'amministrazione giudiziaria dei beni immobili a norma dell'articolo 592 del codice di procedura civile.  Anche in questo caso gli immobili pubblicati possono essere ricercati per numero di procedura, comune o tribunale.

L’alternativa sono i siti internet autorizzati dal ministero di giustizia, che hanno dei contratti con i singoli tribunali e forniscono loro i servizi di pubblicità obbligatoria prevista dall’art. 490 c.p.c. a spese del creditore procedente. Anche alcune associazioni notarili (le maggiori sono a Bologna, Bergamo, Brescia, Venezia) hanno sui loro siti gli elenchi delle aste che sono “delegate” ai notai, e dai cui è possibile ottenere le informazioni sia sull’immobile che sulla partecipazione all’asta. Anche in questo caso però gli immobili in asta pubblicati non sono stati selezionati o valutati. Per poter trovare l'affare immobiliare o semplicemente interpretare correttamente la perizia è necessaria una certa competenza tecnica.

Le aste immobiliari sono inoltre pubblicate su carta stampata. Con la recente modifica dell’art. 490, si è cercato di limitarne l’uso, visto il notevole costo a carico del creditore, lasciando al giudice la discrezionalità sulla scelta. Inoltre, a parte alcuni quotidiani che pubblicano periodicamente le aste (limitati però a certi tribunali di zona), il resto della pubblicità a stampa si riferisce o a free press o ad opuscoli che raccolgono migliaia di annunci di immobili in asta. La scelta della modalità online dimostra la volontà di andare verso una direzione più trasparente, per evitare brutte sorprese e offrire al cliente tutte le informazioni complete per destreggiarsi tra le insidie del mercato.

Per trovare aste giudiziarie di immobili selezionati e valutati con competenza, è possibile consultare gratuitamente ITAsset. Il portale ITAsset  consente di misurare l'appetibilità del bene immobile in base ad una serie di parametri tra cui il prezzo base d’asta, la zona di riferimento, lo stato occupazionale dell’immobile, i prezzi del libero mercato immobiliare, etc. Inoltre, per gli utenti registrati è disponibile gratuitamente una “scheda asta” che raccoglie in un colpo d’occhio tutte le informazioni più salienti della procedura e dell’immobile in vendita, fornendo un calcolo approssimativo della tassazione che potrebbe applicarsi al trasferimento. 

ITAsset consente anche di prenotare una visita all'immobile o richiedere assistenza per l'acquisto.

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Ottenere informazioni e visitare l'immobile

La perizia è sicuramente il documento che dà maggiori informazioni circa l'immobile all'asta ed è un documento sempre disponibile e consultabile in modo trasparente sia sui siti dei tribunali, che in quelli  dedicati alla pubblicità legale.
La perizia stabilisce il prezzo base d'asta ed è redatta da un professionista esperto e competente nominato dal giudice. In questo documento sono inoltre contenuti i dati descrittivi dell'immobile come lo stato di manutenzione, la categoria catastale, l'esistenza di vincoli sul bene o di debiti (ad esempio spese condominiali non pagate dal debitore).

La perizia inoltre consente di:

  • verificare se l'immobile è in regola con la normativa edilizia
  • se sussistono abusi e se sono sanabili
  • se l'immobile è occupato e a quale titolo (per gli immobili occupati dai debitori o senza titolo viene ordinata l'immediata liberazione)
  • quali sono le formalità pregiudizievoli gravanti e a quanto ammonta il costo per la cancellazione
  • quale sia l'attuale e reale stato di conservazione dell'immobile

Potrebbe essere utile anche un sopralluogo della zona, con visita esterna dell’immobile d’interesse, una chiacchierata con l’amministratore di condominio (spesso si trovano le targhette con i recapiti fuori dal portone d’ingresso). L'amministratore del condominio infatti può rendere trasparente al nuovo acquirente le eventuali spese condominiali arretrate. Chi compra è obbligato a pagare le spese condominiali per l'anno in corso e per quello precedente.
Per poter visitare l'immobile all'asta il consiglio è di annotarsi subito i riferimenti del delegato alla vendita e del custode giudiziario per richiedere tutte le informazioni in modo chiaro e trasparente.
Se invece si preferisce essere assistiti fin dalla visita dell'immobile, ITAsset può organizzare la visita all'immobile ed accompagnare l'interessato sul posto.

Come acquistare un immobile all'asta

Dopo aver individuato il bene di interesse attraverso il numero della procedura del tribunale, ed aver fatto tutte le verifiche necessarie circa la reale convenienza alla partecipazione, siamo pronti per acquistare. La valutazione circa l'effettiva convenienza economica all'acquisto deve tenere in considerazione tutti gli aspetti legati ai costi complessivi di aggiudicazione dell'immobile ed eventualmente anche ai vizi e sanatorie necessarie per regolarizzare l'immobile. Per questo motivo spesso è consigliabile farsi assistere da esperti competenti nel settore. Trattandosi di investimenti importanti è opportuno non eccedere nelle intenzioni speculative ed affrontare la gara in modo razionale prefissandosi un prezzo massimo oltre il quale non spingersi. In sostanza è bene avere un progetto chiaro in mente in modo da evitare rilanci che possono rendere l'acquisto poco conveniente.

Si acquista presentando al professionista delegato alla vendita (notaio, avvocato o commercialista) un’offerta di acquisto irrevocabile in busta chiusa. Tale offerta sarà in competizione con tutte le offerte che saranno presentate per quell'immobile. Il giudice aggiudicherà il bene all’offerta più alta pervenuta. Il processo è più che mai trasparente e la competenza del delegato vi aiuterà ad affrontare ogni fase con assoluta serenità.

Fase con incanto e senza incanto

In realtà, a seguito della L.132/2015 ormai la fase “senza incanto” è stata di fatto abolita, limitata a casi eccezionali decisi dal giudice che però li deve motivare con la convinzione che si riesca ad ottenere un prezzo più alto ricorrendo alla vendita “con incanto”. E’ comunque giusto dare una definizione di entrambe le modalità d’asta. Per asta immobiliare “senza incanto” si intende la fase in cui l’offerente presenta la propria offerta in busta chiusa e la cui offerta non può comunque essere inferiore al prezzo base indicato nell’avviso d’asta. Al momento dell'apertura delle buste, se l'offerta è superiore di almeno un quinto del valore dell'immobile, viene accolta. In caso di più offerte accolte, viene aperta una gare tra gli offerenti che prende come prezzo base d'asta il valore dell'offerta più alta. Qualora gli offerenti non volessero aderire alla gara, il giudice può decidere se assegnare l'immobile al maggior offerente o fissare una data per la vendita con incanto.

Per asta “con incanto”, si intende una pubblica gara tra offerenti, generalmente disposta dopo una vendita senza incanto andata deserta. Il giudice dell’esecuzione stabilisce, il prezzo base dell’incanto e il rialzo minimo da offrire al prezzo base d'asta. Le offerte non accolte se non superano il prezzo base d’asta o l'offerta precedente maggiorata del rialzo minimo.

La presentazione dell'offerta

Per acquistare un immobile in asta giudiziaria si deve presentare un’offerta scritta depositata in busta chiusa entro la scadenza dei termini, che normalmente coincide con il giorno precedente all’apertura delle buste.

Il testo dell’offerta deve riportare tutte le informazioni richieste, che sono indicate in modo trasparente sul sito del tribunale (conoscendo il numero della procedura), nell'avviso di vendita oppure possono essere fornite dal custode. E’ importante sapere che la persona che deposita l’offerta può essere chiunque, non è necessario che sia l’offerente stesso. In ogni caso, è sempre bene chiedere informazioni dettagliate al delegato o al custode, che potranno sicuramente aiutarvi a non commettere errori che potrebbero invalidare le offerte.

C’è una novità importante che riguarda tutte le vendite disposte successivamente all’entrata in vigore della recente L.132/2015 (fa fede la data dell’ordinanza di vendita). La novità consiste nella possibilità di presentare offerte più basse della base d’asta (chiamate “offerte minime”), anche se entro un certo limite. Facciamo un esempio: se la base d’asta indicata nell’avviso è pari a 100.000 euro, vuol dire che un interessato potrà offrire anche meno, fino a 75.000, che rappresenta il 25% della base d’asta. Offerte inferiori al 25% della base d’asta non saranno considerate valide. Questa facoltà è utile soprattutto quando l’immobile non è particolarmente appetibile. In questi casi molto probabilmente la nostra offerta potrebbe essere l’unica. In caso di più offerte, il delegato indirà una gara sull’offerta più alta e sarà possibile rilanciare con un offerta più alta per aggiudicarsi l’immobile.

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Il deposito cauzionale

All’offerta presentata quando si partecipa all’asta per acquistare un immobile, si deve sempre accompagnare la cauzione. La cauzione è solitamente depositata in forma di assegno circolare intestato alla procedura, che viene data a garanzia del corretto adempimento dell’acquisto. La cauzione nella vendita senza incanto è pari al 10% della somma che si intende offrire, mentre nella vendita con incanto viene stabilita dal giudice dell'esecuzione nell'ordinanza di vendita in misura non superiore al 10% del prezzo base d'asta dell'immobile. La nuova normativa ha abolito l'obbligo di depositare anche l'ammontare approssimativo delle spese di vendita quali spese e oneri di aggiudicazione, trascrizione e voltura.

La cauzione presentata dal soggetto che si aggiudica l’asta è trattenuta dal delegato, mentre è restituita subito a tutti gli altri partecipanti. La cauzione verrà inoltre trattenuta qualora l’aggiudicatario non provveda a pagare il saldo prezzo entro il termine stabilito. L'offerta è vincolante per 120 giorni. In caso di vendita senza incanto, pertanto non è necessario presentarsi all’apertura delle buste, visto che se l’offerta fosse l’unica o la più alta, l’aggiudicazione avverrebbe lo stesso anche in assenza dell’offerente. Nel caso invece di fase con incanto se l'offerente non si presenta, la cauzione viene restituita solo nella misura dei nove decimi. Nel caso di vendita dell'immobile senza incanto in presenza di più offerte accolte, qualora ci fosse una gara tra gli offerenti, l'assenza al momento dell'apertura delle buste potrebbe comportare una perdita di opportunità di aggiudicazione.

L'apertura delle buste

La procedura della vendita all'asta è regolata e trasparente. Chiunque può partecipare all'asta immobiliare anche se la gestione delle dinamiche di offerta e rilancio spesso richiedono competenza ed esperienza.
Le situazioni che si possono presentare all’apertura delle buste, sono diverse:

  • Nessuna offerta (o una o più offerte considerate invalide), l’asta viene dichiarata deserta, si redige il verbale, e si restituiscono le cauzioni a tutti i partecipanti
  • Una sola offerta pervenuta:
    • se questa è pari o superiore al prezzo posto a base d’asta (nell’esempio precedente, almeno 100.000 euro), l’offerta è sicuramente accolta e l’asta aggiudicata
    • se l’offerta è inferiore al prezzo base d’asta ma entro il limite del 25%, viene accolta a meno che il delegato non ritenga che sia possibile ottenere un prezzo migliore con una nuova vendita oppure a meno che non sia stata presentata una istanza di assegnazione
    • se è inferiore di oltre il 25% al prezzo base d’asta (cioè inferiore a 75.000 euro dell’esempio precedente) l’offerta è considerata invalida e pertanto l’asta viene considerata deserta
  • Più offerte valide:
    • Si procede con la gara sull’offerta più alta:
      • Se gli offerenti aderiscono, e rilanciano, si aggiudicherà l'immobile a chi avrà effettuato il rilancio più alto (in presenza però di istanze di assegnazione del bene, queste prevarranno sull’offerta più alta se questa non raggiungerà il prezzo base d’asta indicato nell’avviso)
      • Se nessuno aderisce, e non sono state presentate richieste di assegnazione, si aggiudica l'immobile alla migliore offerta oppure, in caso di due o più offerte dello stesso importo, l’asta sarà aggiudicata a chi ha presentato l’offerta per primo

Nell'ipotesi di vendita all'incanto è possibile effettuare ulteriori offerte di acquisto nei 10 giorni successivi all'aggiudicazione. Tali offerte, per essere efficaci, devono però superare di un quinto il prezzo raggiunto con l'incanto. Anche in questo caso sarà necessario depositare in cancelleria l'offerta e integrare la cauzione che dovrà essere pari al doppio di quella richiesta per la partecipazione alla prima asta dell'immobile. Verificata la regolarità di queste ulteriori offerte, il giudice dell'esecuzione indice la gara, della quale vene dato pubblico avviso e comunicazione all'aggiudicatario.

Una volta individuato l’aggiudicatario, il delegato trattiene il suo deposito cauzionale, restituisce la cauzione a tutti gli altri partecipanti, redige il verbale d’asta; da questo momento comincia il conteggio del termine, indicato in avviso, ma di solito non inferiore a 90/120 giorni, per il pagamento del saldo del prezzo finale.

Costi di partecipazione

I costi di acquisto di un immobile all'asta giudiziaria sono stabiliti in modo trasparente dalla normativa e chiunque decida di partecipare deve prendere in considerazione la somma di tutte le voci di costo per evitare brutte sorprese. Il costo di partecipazione all'asta immobiliare è pari all'imposta di bollo (16 euro) che viene apposto nell’offerta di acquisto da depositare presso la sede del professionista delegato. Questo è l’unico vero costo da sostenere per partecipare. Però l’offerta non è valida se non è accompagnata da un deposito cauzionale (sotto forma più spesso di assegno circolare, ma anche di bonifico) pari al 10% della cifra offerta. Ma tale importo viene restituito subito in caso di non aggiudicazione.

Solo l’aggiudicatario dell’asta si vedrà trattenuta la cifra depositata a titolo di cauzione.

A carico dell’aggiudicatario ci sono alcuni costi ed adempimenti successivi all’aggiudicazione. Infatti entro il termine previsto dall’avviso di vendita (ormai sempre più spesso il massimo previsto, cioè 120 giorni) l'aggiudicatario dovrà saldare il residuo prezzo. Poco prima del versamento del prezzo, o spesso anche contestualmente, l’aggiudicatario sarà tenuto anche a versare una somma, pari a circa il 15% del prezzo finale di aggiudicazione, a titolo di “anticipo” fondo spese, che coprirà sia quanto dovuto all’erario per la tassazione del trasferimento di proprietà (imposta di registro, ipotecaria e catastale) sia le spese di cancellazione delle pregiudizievoli (ipoteche e pignoramento). A queste spese si aggiungono anche le spese relative al compenso per il delegato per lo svolgimento di ulteriori attività nell’interesse del futuro proprietario dell’immobile (la voltura, la registrazione e la trascrizione del decreto di trasferimento).

In caso di ricorso al finanziamento (mutuo ipotecario), l'aggiudicatario dovrà inoltre sostenere le spese notarili di stipula dell'atto di mutuo per l'acquisto dell'immobile. In questo caso specifico, il notaio potrebbe essere lo stesso delegato al quale sarà comunque corrisposto un compenso per la stipula dell'atto.

Mutuo per acquistare all'asta

Per comprare la casa all'asta giudiziaria è possibile richiedere un mutuo. Prima dello svolgimento dell'esperimento d'asta è necessario contattare le banche locali o nazionali per valutare con  perizia la loro offerta per la concessione del mutuo. L'ABI in accordo con tribunali e banche, ha individuato delle procedure trasparenti che prevedono l'erogazione di mutui garantiti da ipoteche scritte sull'immobile oggetto di aggiudicazione. E' disponibile un elenco di banche aderenti all'iniziativa direttamente sul sito dell'ABI https://www.abi.it/Pagine/Normativa/Affari-Legali/Procedure-esecutive-Aste-immobiliari.aspx
Nell'elenco sono compresi circa 80 tribunali e per ognuno di questi le banche che offrono il mutuo. Per quanto concerne ad esempio il Tribunale di Milano sono presenti 19 banche nella sezione esecuzioni immobiliari e 11 nella sezione fallimenti. Nel Tribunale di Roma invece sono inclusi 32 banche per l'acquisto nelle esecuzioni immobiliari.

Per poter ottenere un mutuo quindi è necessario rivolgersi per tempo alla banca per istruire la pratica. Una volta approvata, la banca confermerà in modo scritto in massima trasparenza, la disponibilità a concedere il mutuo e le condizioni economiche. La sottoscrizione del mutuo avverrà nella maggioranza dei casi, in modo contestuale al decreto di trasferimento da parte del giudice, e dell'iscrizione dell'ipoteca, come avviene in una normale compravendita con mutuo.

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Pagare a rate

Un immobile acquistato all'asta può essere pagato in modo dilazionato grazie alla nuova legge numero 132/2015. L'aggiudicatario di un bene immobile ha la possibilità di dilazionare il pagamento del saldo prezzo e di essere immesso nel possesso del bene nel corso del versamento rateale. Per poterlo fare è necessario prestare a garanzia una fideiussione che deve essere autonoma, irrevocabile e a prima richiesta. La fideiussione deve essere rilasciata da banche, società assicuratrici o intermediari finanziari, per un importo di almeno il trenta percento del prezzo di vendita. Questa soluzione deve essere valutata attentamente magari avvalendosi di esperti competenti in grado di chiarire e rendere trasparenti gli eventuali rischi. Infatti, il mancato pagamento anche solo di una rata entro dieci giorni dalla scadenza del termine di versamento disposto dal giudice, comporterà la dichiarazione di decadenza dell'aggiudicatario con la conseguente perdita della cauzione e delle rate pagate. All'aggiudicatario verrà ordinato di consegnare l'immobile all'ufficiale giudiziario con il medesimo decreto di decadenza e nel contempo si escuterà la fideiussione. Il decreto di trasferimento in caso di dilazione del pagamento, verrà avviato solo al completamento del pagamento rateizzato.

Aste deserte e asta sospesa

Gli immobili all'asta che rimangono invenduti e finiscono con l'essere aggiudicati dopo due o tre sedute d'asta senza offerte e quindi a prezzo ridotto in modo eccessivo, si trasformano in un danno per i debitori ed i creditori. I creditori infatti non riescono ad incassare tutto il credito e nel contempo i debitori si ritrovano senza l'immobile e con ancora una parte di debito (proprio perchè l'immobile è stato venduto ad un prezzo troppo basso).

La legge non prevede un numero minimo o massimo di aste entro le quali il bene pignorato debba essere venduto, tuttavia a discrezione del giudice o su richiesta dei creditori, il procedimento può essere sospeso.

Con l'estinzione della procedura esecutiva la disponibilità dell'immobile ritorna al debitore. Il giudice del tribunale può anche decidere di sospendere l'asta e decidere di posticiparla a 'data da destinarsi' ovvero quando il mercato sarà in grado di recepire l'immobile e renderlo più appetibile all'acquisto.

Nel caso di vendita all'asta dell'immobile a seguito del fallimento dell'imprenditore- proprietario dell'immobile oggetto d'asta, è previsto solo la possibilità della sospensione e non anche l'estinzione.

Quando diventa disponibile l'immobile

L'acquisto di un immobile, soprattutto se si tratta di una prima casa, è la realizzazione di un sogno. Il primo desiderio di chi acquista la casa è quello di entrarne al più presto in possesso. Mentre nel caso dell'acquisto sul libero mercato sono noti i tempi necessari al trasferimento della proprietà, nel caso dell'acquisto in asta i tempi non sono semplici da calcolare. Sicuramente affidandosi alla competenza degli esperti del settore è possibile avere un idea più precisa.

Per rendere definitivo l'acquisto in asta è necessario l'emissione del decreto di trasferimento. Dopo l'aggiudicazione, il giudice dell'esecuzione se ritiene idonea la vendita, firma il decreto di trasferimento. Nel caso delle procedure fallimentari, statisticamente, l'emissione del decreto potrebbe essere più rapido in quanto viene emesso direttamente dal curatore. In questi casi i tempi di attesa possono essere concordati con il curatore fallimentare e possono essere abbastanza rapidi (anche 1 mese dal versamento del prezzo). Il decreto dovrà essere ritirato nel tribunale di competenza. Se l'immobile è libero, spesso è possibile entrare in possesso delle chiavi al momento della conferma di aggiudicazione. Ovviamente questo dipende dai tribunali e dalla procedura.

Se l'immobile non è libero è necessario verificare nella perizia a quale titolo è occupato. Ricordiamo in ogni caso che il decreto di trasferimento contiene l’ingiunzione al debitore o al custode/ di rilasciare l’immobile venduto. Questo vuol dire che se è occupato dal debitore, questi dovrà liberarlo immediatamente.

Il decreto di trasferimento consente la cancellazione dei pignoramenti e delle ipoteche. I costi di queste cancellazioni sono a carico dell'aggiudicatario.La vendita dell’immobile deve quindi a questo punto essere trascritta. La trascrizione solitamente viene svolta dal delegato alla vendita che ha seguito la procedura del tribunale, ma è buona norma farsi consegnare sempre una copia dell’avvenuta trascrizione per evitare brutte sorprese.

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Decreto di trasferimento e rogito

Non esistono differenze tra il rogito ed il decreto di trasferimento: cambiano solamente i soggetti che sono coinvolti nella procedura. Nel decreto di trasferimento abbiamo un giudice, un acquirente e il debitore; nel rogito invece avremo due soggetti privati che, davanti ad un notaio, provvederanno alla stesura e firma dell’atto giuridico.