DUE FABBRICATI IN COSTRUZIONE

CASTIGLION FIORENTINO (AREZZO) - Località Manciano

Descrizione della Proprietà

Due fabbricati allo stato rustico, tra loro pressoché identici, posizionati l’uno perpendicolarmente all’altro. Tali fabbricati constano unicamente della parte strutturale.
Attualmente il lotto in questione ubicato nel comune di Castiglion Fiorentino (AR), loc. Manciano, risulta compreso in una porzione di terreno delimitata su tre lati da strada asfaltata, di cui una porzione parzialmente completata con cordoli, e sul terzo lato (Ovest) delimitata da strada bianca.


VENDITA MEDIANTE PROCEDURA COMPETITIVA SINCRONA MISTA
Tale modalità prevede che i rilanci possano essere formulati, al contempo, sia in via telematica sia comparendo innanzi al curatore; 

– che gli offerenti telematici, ovvero che hanno formulato l’offerta con modalità telematiche, partecipano alle operazioni di vendita mediante la connessione sul portale www.spazioaste.it, mentre gli offerenti tradizionali, ovvero coloro che hanno formulato l’offerta cartacea, partecipano comparendo presso lo Studio del curatore in Cortona (AR), Via Gramsci n. 81;

PER INFORMAZIONI DETTAGLIATE PRENDERE VISIONE DELL’AVVISO DI VENDITA DOVE VENGONO RIPORTATE NEL DETTAGLIO LE MODALITA’ DI PARTECIPAZIONE.

“PARTECIPA”


DESCRIZIONE
Le particelle confinanti con tale lotto risultano di proprietà del Comune di Castiglion Fiorentino.
I fabbricati sono formati da 3 livelli:
• livello seminterrato destinato a garage,
• livello rialzato (rispetto al piano di campagna),
• livello primo.
È inoltre presente un solaio piano di sottotetto.
Il sistema di comunicazione verticale è costituito da n° 2 vani scala per ciascun fabbricato, posti sul lato longitudinale posteriore di ciascun edificio: ciascun vano scala collega tutti i 3 livelli ed è accessibile anche dal piano di campagna. Non sono previsti vani ascensore. Nel progetto architettonico originario era prevista una serie di logge in corrispondenza del prospetto longitudinale – lato vani scala.
La copertura di ciascun fabbricato è a capanna, a due falde di cui una maggiore dell’altra per consentire la copertura di logge e vani scala. Sul lato longitudinale frontale sono presenti due aggetti rispetto al filo del fabbricato, in corrispondenza dei livelli rialzato e primo. L’aggetto del livello rialzato risulta da completare con la realizzazione di scala di collegamento con la quota di marciapiede; l’aggetto del livello primo è destinato a terrazza. I marciapiedi non sono stati realizzati, né sul perimetro del fabbricato né in corrispondenza del perimetro del lotto. L’accesso carrabile al piano seminterrato avviene tramite rampa, da realizzare in entrambi i fabbricati.

Lo stato attuale dei fabbricati risulta essere il seguente:
−al livello seminterrato è presente un solaio C.A.P. (cemento armato precompresso) al rustico; il livello è delimitato nel perimetro da muro in C.A. parzialmente contro terra, oltre che dai vani scala. Sul muro in C.A. è ricavata l’apertura destinata ad accesso carrabile, le aperture di accesso ai vani scala ed aperture minori destinate ad aereoilluminazione;
−il livello rialzato e il livello primo presentano solai tipo Bausta e pilastri in C.A. a vista, il tutto allo stato rustico e senza alcun tipo di tamponatura. Non sono presenti protezioni quali parapetti o sistemi anticaduta.
−i vani scala presentano un muro contro terra in C.A. limitatamente alla porzione interrata, ed un muro di spina a tutta altezza fino alla copertura. Le rampe sono allo stato rustico e non sono presenti parapetti e/o corrimano.
In copertura è presente il solo solaio strutturale inclinato, senza alcun tipo di isolamento, manto di copertura o altro genere di protezione.
Il terreno su cui insistono i due fabbricati è totalmente coperto di vegetazione spontanea, tuttavia si possono individuare rifiuti e residui di cantiere, da smaltire in conformità alla normativa vigente.

DIMENSIONI
Il progetto architettonico approvato riporta i seguenti dati di progetto (per ciascun fabbricato):
Volume geometrico
Singolo fabbricato: superficie: 343,20 mq; altezza media: 7,43 ml; volume: 2.550 mc
Volume geometrico totale intero lotto: 2.550 x 2 = 5.100 mc
Volume urbanistico
Singolo fabbricato:
garage: superficie 308,75 mq; altezza media: 1,54 ml; volume: 475 mc
residenziale: superficie 245,60 mq; altezza media: 6 ml; volume: 1.473,60 mc
Volume urbanistico totale intero lotto: 1.473,60 x 2 = 2.947,20 mc

STATO DI CONSERVAZIONE
Le strutture, ad un esame visivo, non presentano segni di lesioni. Sono evidenti alcuni punti in cui sono cadute piccole porzioni di laterizio, soprattutto all’intradosso dei solai, che non sembrano compromettere l’integrità della funzione strutturale. In entrambi i fabbricati sono presenti tracce di invecchiamento, per lo più alterazioni cromatiche e zone umide, dovute al fatto che i fabbricati sono stati lasciati non protetti da circa 9 anni.

Norme di zona
Attualmente l’area su cui insistono i due fabbricati è classificata come Area Degradata. Questa particolare classificazione è volta, nelle intenzioni del legislatore, a incentivare la riqualificazione dei fabbricati esistenti.
Il bene è allo stato rustico, privo di tamponamenti, massetti, finiture, impianti: oltre che le spese necessarie per completarlo è da considerare la necessità di presentare una nuova pratica edilizia: questo non consente l’immediata prosecuzione dei lavori e impone la dilatazione dei tempi di fruizione del bene; la conformazione strutturale non prevede attualmente ascensore (salvo eventuali interventi di adeguamento successivi), inoltre il primo livello utile, cioè quello rialzato, non è a livello del marciapiede ma circa 160 cm più in alto.

Allo stato attuale le strutture dei fabbricati realizzati risultano autorizzate dagli atti:
Pratica PdC 246 del 2007 – Comune di Castiglion Fiorentino
Pratica PdC 11 del 2010 – variante – Comune di Castiglion Fiorentino
Pratica sismica 42689 prot 252932 del 25/09/2008 ‐ Ufficio tecnico del Genio Civile (attualmente: Settore sismica della Regione Toscana)
Pratica sismica 42689/1 ‐ Variante ‐ Ufficio tecnico del Genio Civile (attualmente: Settore sismica della Regione Toscana)
Tenuto conto dell’ultimo progetto architettonico approvato in variante dal Comune di Castiglion Fiorentino ‐ pratica PdC 11 del 2010 si segnala con riserva, in attesa di reperire ulteriore documentazione a chiarimento che verrà eventualmente integrata alla presente perizia:
−L’altezza massima dei fabbricati così come da progetto approvato dal Comune di Castiglion Fiorentino risulta di 743 cm: in base alle quote rilevate sui fabbricati allo stato rustico, per rispettare tale valore dovrà essere posta particolare attenzione nella realizzazione del marciapiede perimetrale al fabbricato e nella conformazione dell’intradosso della gronda.
− per quanto riguarda la posizione dei fabbricati rispetto al lotto di proprietà e rispetto ai confini fisici reali presenti in loco (cordoli, strade), è stato necessario eseguire un rilievo con strumento topografico di precisione, risalendo alla modalità in cui fu effettuato il frazionamento che ha dato origine al lotto attuale, al fine di identificare la posizione dei confini di proprietà. Dal risultato grafico si evince che il perimetro della proprietà non coinciderebbe con il perimetro del lotto indicato nella planimetria generale. Pertanto, se si considerano i confini effettivi Nord ed Est, risulta che i due fabbricati, rispetto al confine di proprietà, sono posti ad una distanza inferiore rispetto ai 5 metri indicati nella planimetria generale di cui sopra. L’area delimitata dal cantiere include parzialmente una porzione non di proprietà, da destinarsi a marciapiede pubblico come si potrebbe dedurre dal riferimento ad “accordi di lottizzazione” riportati nella tavola. Non è stato possibile reperire documentazione relativa a tali accordi di lottizzazione. Nel lato Sud della proprietà si verifica che la recinzione che delimita l’area di cantiere è posizionata a distanza inferiore rispetto al confine effettivo di proprietà che viene a cadere su parte della strada.

RIFERIMENTI CATASTALI
I fabbricati, ubicati nel comune di Castiglion Fiorentino (AR), loc. Manciano, al foglio 52 particelle 364, 366, 374, 381, attualmente consistenti unicamente nella loro parte strutturale, non sono accatastati. Non risultano neanche accatastati come fabbricati in corso di costruzione cat. F/3.

CONFORMITA’ CATASTALE ED URBANISTICA
In seguito all’esame delle pratiche ed al rilievo dei luoghi e dei fabbricati, è possibile definire le seguenti azioni e adempimenti necessari a completare i fabbricati, precisando che si tratta di una stima sommaria poiché tali adempimenti ed i relativi costi sono variabili in base alla normativa vigente al momento della loro attuazione.
Si tratta di:
a) pulizia dell’area di cantiere e controllo della recinzione esistente
L’area in oggetto risulta in stato di conservazione alterato soprattutto dalla presenza di vegetazione spontanea. Risultano anche presenti rifiuti da cantiere. Si stima che per ripulire l’area e smaltire i rifiuti a norma di legge occorrano € 5.000,00 inclusi costi di smaltimento.
b) presentazione nuovo progetto architettonico
Poiché l’atto autorizzativo (Permesso di Costruire) approvato dal Comune di Castiglion Fiorentino risulta ormai scaduto, è necessario presentare un progetto conforme alla volumetria ed alle caratteristiche delle strutture già realizzate, corredato di tutta la documentazione come da normativa vigente al momento della presentazione della pratica.

Il nuovo acquirente potrà scegliere di mantenere lo stesso progetto e la stessa destinazione d’uso residenziale oppure, visto che le norme di zona attualmente in vigore (AD – Area degradata di PRG) consentono possibilità alternative, optare per un progetto in parte o totalmente diverso.
Differenti scelte progettuali, prima fra tutte la destinazione d’uso, ma anche il livello di finitura delle opere, comportano che l’importo da corrispondere al tecnico progettista e/o direttore lavori non sia quantificabile a priori.
c) Regolarizzazione aperture verticali su muro in cemento armato
Si rileva che le strutture risultano conformi al progetto strutturale presentato eccetto alcune aperture verticali, non presenti negli elaborati depositati, in numero di 7 su ciascun fabbricato, realizzate nel muro in Cemento Armato in corrispondenza dei pilastri perimetrali del livello seminterrato. Per regolarizzare tale situazione occorre chiudere tali aperture ripristinando correttamente la continuità strutturale del cemento armato. Si quantifica tale operazione in € 3.000,00 per ciascun fabbricato. Qualora si rendesse necessario mantenere tali aperture, ad esempio per raggiungere una necessaria superficie di areazione, occorrerà effettuare una modellazione delle strutture con relativa verifica e, in caso di esito positivo, presentazione di variante strutturale.
d) collaudo strutture
Per completare i fabbricati e renderli fruibili a norma di legge, è necessario anche effettuare il collaudo delle opere strutturali realizzate. Considerando che, da modello di calcolo onorari risulta un compenso per il collaudatore di € 5.723,15 e considerato che si tratta di 2 fabbricati uguali, si stima che il compenso totale per il collaudo dei 2 fabbricati sia quantificabile in € 7.500,00
e) pagamento ultima rata oneri urbanizzazione
Da formale richiesta del sottoscritto presso il Comune di Castiglion Fiorentino, risulta che sia rimasta da pagare l’ultima rata degli oneri di urbanizzazione (allegato 07), ammontante a € 18.398,05 quale importo della concessione 246/07, che dovrà essere maggiorata delle sanzioni e degli interessi come da normativa vigente al momento della regolarizzazione.
f) pagamento costo di costruzione
Al Comune di Castiglion Fiorentino dovrà essere corrisposto il costo di costruzione. Tale importo viene calcolato come percentuale sul computo metrico relativo ai lavori da realizzarsi. Nel caso della destinazione d’uso residenziale è attualmente prevista una percentuale del 7%.
g) allaccio sottoservizi
Restano ancora da realizzare gli allacci alle reti (fognatura, elettrica, acqua, …) il cui importo è funzione del progetto che dovrà essere presentato.
h) opere esterne
Restano ancora da realizzare i marciapiedi e le opere esterne (verde e parcheggi) il cui importo è funzione del progetto che dovrà essere presentato. Da un consulto con i funzionari preposti all’ufficio tecnico del Comune di Castiglion Fiorentino risulta che la volumetria del progetto approvato derivava in origine da un piano P.E.E.P.; per tale motivo, in base agli accordi di lottizzazione, l’onere della realizzazione dei marciapiedi perimetrali al lotto, ad uso pubblico, ricadrebbe sul titolare della pratica edilizia. Su formale richiesta del sottoscritto, tuttavia, non è stato possibile reperire la documentazione relativa a tali accordi di lottizzazione pertanto si intende porre una riserva su tale questione, in attesa di eventuali chiarimenti o documentazione integrativa.
i) lavori di completamento
Si tratta di tutte le opere edili e non, necessarie al completamento dei fabbricati fino alla loro ultimazione a norma di legge, sinteticamente:
− la nuova installazione di cantiere
− gli adempimenti necessari alle normative relative alla sicurezza
− la realizzazione dei tamponamenti
− la realizzazione dei divisori interni
− il montaggio degli infissi esterni ed interni
− la realizzazione dei pavimenti ed il rivestimento delle scale
− la realizzazione di parapetti e corrimani
− le operazioni di intonacatura e tinteggiatura
− la realizzazione dei rivestimenti
− l’installazione degli impianti idrico, termico, elettrico, gas, sistemi di smaltimento, e le procedure necessarie al rilascio delle relative dichiarazioni di conformità nei modi previsti dalla normativa in vigore al momento della loro realizzazione. Questi importi non sono attualmente quantificabili poiché dipendono dal progetto presentato.
l) fine lavori, certificazioni di conformità e agibilità, accatastamento
Al termine dei lavori dovranno essere prodotte le necessarie certificazioni di conformità delle opere realizzate, in particolare della parte impiantistica, dei sistemi anticaduta, nonché essere prodotta la certificazione di agibilità.

STATO DI OCCUPAZIONE
I fabbricati, attualmente liberi ed allo stato rustico strutturale, dovranno poi essere regolarmente accatastati.

INFORMAZIONI
Per la visione e per ulteriori informazioni, è possibile contattare in qualsiasi orario, anche nei giorni festivi, il referente a lato indicato al numero telefonico o tramite email.

Come arrivare

IN AUTO
Per raggiungere Castiglion Fiorentino, sia provenendo da nord che da sud percorrere l’Autostrada A1 Milano-Roma, prendere l’uscita di Monte San Savino. Andare a destra in direzione di Castiglion Fiorentino, distante circa 14 km.

Distanze stradali da Castiglion Fiorentino: Cortona 11 km, Arezzo 18 km; Perugia 62 km; Siena 70 km; Firenze 94 km; Roma 211 km.

IN TRENO
La stazione ferroviaria di Castiglion-Fiorentino si trova lungo la linea ferroviaria Firenze-Roma. La stazione è servita da collegamenti giornalieri con treni locali. Gli Intercity fermano alle vicine stazioni di Arezzo (18 km) e Terontola (18 km).

IN AEREO
L’aeroporto più vicino è quello di Firenze-Peretola Amerigo Vespucci, che si trova a 111 km di distanza. L’aeroporto di Pisa Galileo Galilei si trova a 194 km di distanza. L’aeroporto Internazionale di Perugia “San Francesco d’Assisi” si trova a circa 70 km.

IN AUTOBUS
Castiglion Fiorentino è collegato da servizi di autobus della Etruria Mobilità Scarl per Arezzo, Siena, Cortona, Monte San Savino e Foiano della Chiana.

Rogito

Il trasferimento del lotto avverrà mediante atto notarile di compravendita che sarà stipulato nelle ordinarie forme privatistiche, con termine a favore della procedura, a ministero del notaio individuato nel distretto di Arezzo. Il trasferimento avverrà comunque dopo il pagamento del saldo prezzo ed il versamento dell’importo comunicato dal curatore quale spese, diritti, imposte, compensi ed oneri conseguenti al trasferimento.

Gli onorari del notaio e tutte le spese e gli oneri occorrenti risulteranno a carico dell’aggiudicatario.

Si avvertono gli offerenti che ai sensi dell’art. 108 l.f., la cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione, nonché delle trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo sull’immobile sarà ordinata dal giudice delegato “una volta eseguita la vendita e riscosso interamente il prezzo”.

 

 

Planimetrie

Descrizione zona

La città di Castiglion Fiorentino sorge su di un colle a 342 m s.l.m., 17 km a sud-est di Arezzo. Delimitata a est dai Preappennini, l'area comunale si estende in parte sulla Valdichiana e sulle alture ad essa prospicienti.

Il territorio confina con i comuni di Arezzo a nord, Cortona a est e a sud, Foiano della Chiana a sud-ovest e Marciano della Chiana a ovest.

Nella piana alluvionale della Valdichiana scorre il Canale Maestro della Chiana, nel quale confluiscono vari corsi d'acqua a regime torrentizio, tra i quali l'Esse, il Mucchia (che formano l'Allacciante dei Rii Cortonesi) e il Canale di Montecchio Nuovo.

Un tempo regione malsana (come ricorda Dante nei versi 46-47 del XXIX canto dell'Inferno: «Qual dolor fora, se de li spedali / di Valdichiana tra 'l luglio e 'l settembre»), occupata da una palude bonificata a più riprese, l'area comunale presenta oggi terra particolarmente fertile, che ha favorito lo sviluppo dell'agricoltura.

Scheda di sintesi
  • Tribunale di Arezzo
  • Fallimento N.43/2019
  • Rif. F7702
  • Lotto 02
  • € 252.000
    ,00
  • Valutazione (C.T.U) € 252.000,00
  • Base d'asta € 252.000,00
  • Offerta minima in aumento € 2.000,00
  • Gara di vendita il24/09/2020 - ore 16.00
  • Deposito offerte entro 23 settembre 2020 - ore 12,00
Maggiori informazioni
Dott. Gianluca Poggiaroni
  • Dott. Gianluca Poggiaroni
  • 3386230816

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