LABORATORIO CON PARCO E ABITAZIONE

CASTIGLION FIORENTINO (AREZZO) - Località Manciano, n. 49/C

Descrizione della Proprietà
↓ L’immobile in oggetto proviene da un precedente esperimento di vendita risultato deserto.
IL PREZZO BASE D’ASTA È STATO RIBASSATO DI OLTRE IL 43%
COMPENDIO IMMOBILIARE costituito da: 
  • Laboratorio a piano terra e primo
  • Abitazione di tipo civile al piano primo
  • Tettoia al piano terra
  • Area rurale facente parte della resede.
Il fabbricato principale attualmente si trova parzialmente demolito, in quanto è stato oggetto di incendio, che ha inevitabilmente portato alla demolizione e la successiva bonifica di tutta la porzione dell’immobile in struttura prefabbricata e a destinazione produzione-magazzino.
Ad oggi risulta integra, non danneggiata e utilizzabile, la sola porzione frontale (la palazzina di testa al fabbricato produttivo), che ha struttura di cemento armato intelaiata a travi e pilastri gettati in opera e che si sviluppa su due livelli fuori terra (piano terra e piano primo) serviti da un’ampia scala interna. Tale palazzina ospita a piano terra il magazzino e una piccola esposizione, mentre a piano primo salendo la scala nella parte di sinistra vi sono gli uffici e la direzione, mentre sulla porzione di destra si trova l’alloggio residenziale, un tempo utilizzato dai titolari dell’azienda.
Tale porzione immobiliare si sviluppa su di una superficie lorda a piano terra e a piano primo, di circa 250 mq cadauno, per un totale complessivo di circa mq 500 lordi. La palazzina di testa risulta essere integra e potenzialmente funzionante (gli impianti non sono stati verificati in quanto non allacciati alle pubbliche utenze), con finiture che al tempo della realizzazione dello stesso potevano essere considerate di medio-alto livello, ma che a distanza di oltre 35 anni vanno considerate mediocri.
Si fa presente che il lotto nella conformazione attuale risulta avere ancora della potenzialità edificatoria pari al volume demolito e comunque non inferiore all’indice della zona.
 
 
DIMENSIONI
La superficie lorda del lotto 1 è composta da:
  • Laboratorio piano terra e primo, mq, superficie catastale 1125 mq.;
  • Abitazione di tipo civile piano primo,  superficie catastale 143 mq.;
  • Tettoia piano terra,  consistenza 75 mq.;
  • Area rurale facente parte della resede consistenza 245 mq.
La superficie commerciale del lotto 1 è composta da:
  • superficie commerciale del laboratorio attuale di circa mq. 320,32 (superficie reale lorda = mq 290,32, ma con ragguagli dovuti al calcolo della superficie commerciale che prevede il 100% della superficie dell’abitazione comprensivo dei muri pari a mq 290,32, il 50% dei beni comuni pari a mq 30,00);
  • superficie commerciale dell’abitazione di circa mq. 175,10 (superficie reale lorda = mq 143, ma con ragguagli dovuti al calcolo della superficie commerciale che prevede il 100% della superficie dell’abitazione comprensivo dei muri pari a mq 143,00, il 50% dei beni comuni pari a mq 30,00, il 35% della terrazza pari a mq 2,10);
  • superficie commerciale della resede attuale di circa 1886,48 mq (superficie reale lorda = mq 1886,48, ma con ragguagli dovuti al calcolo della superficie commerciale che prevede il 100% della superficie del terreno).
 
RIFERIMENTI CATASTALI
Catasto dei Fabbricati di Arezzo, nel comune di Castiglion Fiorentino, Foglio 42:
– part. 56, sub. 2, categoria C/3, classe 3, consistenza 568 mq, superficie catastale 1125 mq, Rendita 2.405,45 euro.
– part. 56, sub. 3, categoria A/2, classe 3, consistenza 7 vani, superficie catastale 143 mq, Rendita 469,98 euro.
– Bene comune non censibile: part. 56, sub. 1 resede e scale interne di accesso a comune dei precedenti sub. 2 e sub. 3, part. 56.
– part. 56, sub. 4, categoria C/7, classe U, consistenza 75 mq., Rendita 166,56 euro, (rendita presunta attribuita ai sensi dell’art. 19, comma 10 DL 78/2010, planimetria mancante).
 
Catasto Terreni di Arezzo, nel comune di Castiglion Fiorentino, Foglio 42:
– part. 405, categoria area rurale, consistenza 245 mq, (categoria senza rendita).
 
Parti a comune: 
Bene comune non censibile in Comune di Castiglion Fiorentino (Ar), Località Manciano n. 49/C piano terra – primo, in catasto Fg. 42, part. 56, sub. 1 – resede e scale interne di accesso a comune dei sub. 2 e sub. 3, part. 56.
 
 
VINCOLI OPPONIBILI
Come riferito dal perito, non sussistono vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria, né vincoli sovraordinati del PRG, né vincoli paesaggistici ed ambientali.
Sull’immobile risulta una servitù di passaggio istituita con atto pubblico a rogito Notaio Giuseppe De Stefano in data 31/03/1995 Repertorio 20879, trascrizione del 13/04/1995 reg part 3949 reg gen 5336, con successiva rettifica d’ufficio con trascrizione del 30/10/1995 reg part 9919 reg gen 13890.
La servitù di passaggio è a FAVORE del fondo censito al catasto terreni e fabbricati della Provincia di Arezzo Comune di Castiglion F.no, Foglio 42, Particella 333, loc. Manciano, di proprietà di altra società, CONTRO il fondo censito al catasto terreni e fabbricati della Provincia di Arezzo Comune di Castiglion F.no, Foglio 42, Particella 405, loc. Manciano di proprietà della società fallita.
 
 
CONFORMITÀ CATASTALE ED URBANISTICA
Dagli accertamenti tecnici svolti, il perito riferisce che i beni posti in Località Manciano n.49/C Fg. 42, part. 56, sub. 1 – 2 – 3 – 4 e part. 405 ricadono sottozona di R.U. “RP1” e seguono le indicazioni di cui “all’art. 54 e 54 bis RP1 – Recinti produttivi -artigianali di tipo specialistico”.
Da ricerche svolte in archivio presso il Comune di Castiglion F.no, ove sono posti gli immobili facenti parte del lotto esecutato, e presso l’Agenzia del Territorio ufficio provinciale di Arezzo, è emerso quanto segue:
– l’immobile è stato realizzato con CONCESSIONE EDILIZIA N. 54 DEL 04/05/1977”;
– CONCESSIONE EDILIZIA N. 04 DEL 11/01/1978 variante in corso d’opera alla C.E.54/77”;
– CERTIFICATO DI AGIBILITA’ dell’immobile dell’anno 1978 (vedi pratica di variante n. 9503 del 1977 c.e. 04/78);
– realizzazione di cabina elettrica su resede della fabbrica CONCESSIONE EDILIZIA N.143 DEL 06/12/1979;
– pratica di condono L. 47/85 protocollo 9039 del 29/07/1986 per realizzazione di locale compressori sul lato sinistro della fabbrica (pratica in attesa di integrazioni per la definizione del permesso in sanatoria);
– AUTORIZZAZIONE EDILIZIA N. 09 DEL 1991 per installazione di insegna in metallo sul terreno frontistante la fabbrica (Fg. 42, part. 200 – 357) lungo la strada della Misericordia S.P. 25.
Le planimetrie catastali risultano essere conformi alle seguenti pratiche:
– condono L. 47/85 protocollo 9039 del 29/07/1986,
– CONCESSIONE EDILIZIA N. 04 DEL 11/01/1978.
Dalla verifica delle pratiche edilizie recuperate presso l’archivio comunale, catastale e dal sopralluogo effettuato emergono le seguenti difformità:
1. La cabina elettrica concessionata e realizzata nel 1979 non risulta presente nella mappa catastale e nemmeno risultano presenti al catasto le planimetrie degli interni. Per la risoluzione del problema è necessario effettuare il rilievo topografico per inserimento in mappa della cabina, procedura PREGEO con un costo di circa 110,00 euro, procedura DOCFA con un costo di circa 100,00 euro per spese vive catastali, più onorario del tecnico di circa 1.500,00 €.
2. Completamento pratica di condono L. 47/85 protocollo 9039 del 29/07/1986 per realizzazione di locale compressori sul lato sinistro della fabbrica. Per il completamento di detta pratica dovranno essere prodotti i seguenti elaborati: documentazione fotografica esaustiva, estratto catastale di p.r.g., tavole grafiche di progetto, tavola calcolo volume e superfici, attestazione versamento oneri pari ad euro 187,09, più sanzioni di legge per tardivo pagamento, più onorario del tecnico di circa 1.500,00 € per completamento pratica.
3. Redazione di pratica di sanatoria per modifiche prospettiche relativamente alla realizzazione delle vetrine frontali e laterali a piano terra sui prospetti Frontale e Laterale, modifiche aperture sia a piano primo che a piano terra anche nel prospetto retro, nonché aggetti di gronda in copertura della palazzina appartamento ed uffici, inoltre in uno dei due bagni del piano primo non risulta realizzato un divisorio tra la zona lavabo e wc., per quanto riguarda la parte laboratorio non più esistente facciamo fede sulla planimetria catastale che risulta conforme al progetto di variante del 1978 depositato in comune e sulla pratica di condono del 1985 (da definire). A livello prospettico si fa presente che anche le insegne poste sulla gronda del prospetto frontale sono state apposte senza autorizzazione comunale, per cui con la predetta pratica si può sanare anche detta opera.
Per detta pratica di sanatoria dovrà essere versata sanzione amministrativa per un importo che va da un minimo di 1.000,00 euro ad un massimo di 5.164,00 Euro, inoltre dovranno essere pagati oneri di urbanizzazione per lavori di ristrutturazione edilizia: poiché detti oneri variano di anno in anno, attualmente non è possibile quantificare tale importo.
L’onorario del tecnico può essere quantificabile in euro 3.000,00 circa.
4. Dalle visure catastali risulta presente una tettoia aperta C/7 censita d’ufficio al sub. 4 particella 56, posta all’interno della resede. Da verifiche eseguite sul posto la tettoia non risulta presente per cui si dovrà procedere alla demolizione di detta unità ed al riaccorpamento della superficie alla resede del fabbricato attraverso procedura DOCFA, con un costo di circa 100 Euro per spese vive catastali, più onorario del tecnico di circa 700,00 €.
5. Per quanto riguarda la conformità di tutto il fabbricato in riferimento alla parte demolita in seguito all’incendio intervenuto sul fabbricato ci sono due ipotesi percorribili.
IPOTESI 1
La parte di laboratorio demolita in seguito all’incendio avvenuto nel 2013 può essere ricostruita con la sagoma e dimensioni dichiarate negli elaborati di condono del 1985 e gli elaborati della concessione del 1978.
Tale pratica non sarà soggetta al pagamento degli oneri di urbanizzazione in virtù del fatto che la demolizione del bene è avvenuta in seguito ad un incendio, sempre che la ricostruzione non implichi un aumento di volume; a quel punto saranno da pagare gli oneri sul volume edificato in misura maggiore rispetto alle precedenti concessioni, oltre all’onorario del tecnico per pratica edilizia, pratica genio civile, progetto impianti, agibilità, accatastamento, direzione lavori, etc.. per un importo stimabile di spese tecniche di circa 50.000,00 €
IPOTESI 2
Una ulteriore opzione per lo sfruttamento del lotto è quella di non ricostruire l’immobile demolito a seguito dell’incendio; in virtù di questa opzione per rendere conforme l’immobile basterà procedere alla sanatoria prospettica precedentemente descritta e ad un nuovo accatastamento con procedura PREGEO, con un costo di circa 110,00 euro, procedura DOCFA con un costo di circa 100 Euro per spese vive catastali, più onorario del tecnico di circa 1.500,00 euro.
6. Dovrà inoltre essere verificato in fase di sanatoria la rispondenza dello stato attuale con la documentazione strutturale eventualmente depositate al Genio Civile di Arezzo e verificare eventuali difformità da sanare con una pratica strutturale: attualmente detta parte non risulta quantificabile a livello economico.
Il perito riferisce che l’immobile, nella sua forma attuale, anche se non conforme alle pratiche edilizie e catastali, risulta sanabile, ritenendosi per cui congrua la valorizzazione fornita.
Dagli accertamenti tecnici svolti, il perito riferisce che il fabbricato necessita di aggiornamento catastale previo redazione di tipo mappale per aggiornamento cartografico, redazione di variazione docfa per aggiornamento planimetrie e rendita degli immobili.
 
 
CONFORMITÀ IMPIANTI/CERTIFICAZIONE ENERGETICA
Il perito riferisce che il corpo di fabbrica è diviso in n. 2 unità: una ad uso abitazione e l’altra unità ad uso laboratorio per cui sono presenti n. 2 impianti elettrici, n. 2 impianti di riscaldamento con ventilconvettori.
Non essendo stato possibile reperire i certificati di conformità degli impianti è possibile, previa nuova verifica di funzionalità dell’impianto ed eventuale adeguamento da parte di una ditta specializzata, redigere nuovi certificati con un costo stimabile di circa 400,00 € ad impianto (elettrico e termoidraulico per due alloggi) per un totale di circa 1600,00 €. Detti certificati saranno necessari al ripristino della funzionalità degli impianti.
L’APE – attestato di prestazione energetica non è stato attualmente redatto, il costo per la redazione dell’APE è stimabile in circa 300,00 € per spese tecniche.
 
 
STATO DI OCCUPAZIONE
I locali del compendio immobiliare risultano liberi e non utilizzati. Gli oggetti eventualmente presenti negli immobili aggiudicati dovranno essere smaltiti dagli aggiudicatari stessi a loro completo onere e spesa.
 

INFORMAZIONI
Per la visione e per ulteriori informazioni, è possibile contattare in qualsiasi orario, anche nei giorni festivi, il referente a lato indicato al numero telefonico o tramite email.

Come arrivare

IN AUTO
Per raggiungere Castiglion Fiorentino, sia provenendo da nord che da sud percorrere l’Autostrada A1 Milano-Roma, prendere l’uscita di Monte San Savino. Andare a destra in direzione di Castiglion Fiorentino, distante circa 14 km.

Distanze stradali da Castiglion Fiorentino: Cortona 11 km, Arezzo 18 km; Perugia 62 km; Siena 70 km; Firenze 94 km; Roma 211 km.

IN TRENO
La stazione ferroviaria di Castiglion-Fiorentino si trova lungo la linea ferroviaria Firenze-Roma. La stazione è servita da collegamenti giornalieri con treni locali. Gli Intercity fermano alle vicine stazioni di Arezzo (18 km) e Terontola (18 km).

IN AEREO
L’aeroporto più vicino è quello di Firenze-Peretola Amerigo Vespucci, che si trova a 111 km di distanza. L’aeroporto di Pisa Galileo Galilei si trova a 194 km di distanza. L’aeroporto Internazionale di Perugia “San Francesco d’Assisi” si trova a circa 70 km.

IN AUTOBUS
Castiglion Fiorentino è collegato da servizi di autobus della Etruria Mobilità Scarl per Arezzo, Siena, Cortona, Monte San Savino e Foiano della Chiana.

Rogito

Il trasferimento del lotto a favore dell’aggiudicatario avverrà mediante contratto di compravendita che sarà concluso per atto pubblico a ministero del notaio scelto dalla curatela dopo il pagamento del saldo prezzo ed il versamento dell’importo comunicato dal curatore fallimentare quale spese, diritti, commissioni ed oneri conseguenti al trasferimento.
Il trasferimento del lotto avverrà comunque dopo il pagamento del saldo prezzo ed il versamento dell’importo comunicato dal liquidatore/advisory quale spese, diritti, imposte, compensi ed oneri conseguenti al trasferimento.

Sono a esclusivo carico dell’acquirente tutte le spese, gli oneri fiscali ed i tributi occorrenti per perfezionare il trasferimento del bene oggetto della presente vendita (quali I.V.A., imposta di registrazione, costi di trascrizione, onorario notarile e quant’altro occorrente), nonché le spese per la cancellazione delle formalità pregiudizievoli esistenti, che saranno comunicati dal liquidatore e/o dell’advisory. Sarà posto a carico dell’aggiudicatario il pagamento di oneri aggiuntivi, ovvero il compenso spettante al soggetto specializzato ausiliario ed individuato nella ITAsset Advisory Services.
Si avvertono gli offerenti che ai sensi dell’art. 108 l.f., la cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione, nonché delle trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo sull’immobile sarà ordinata dal giudice delegato “una volta eseguita la vendita e riscosso interamente il prezzo”.

Planimetrie

Descrizione zona

La città di Castiglion Fiorentino sorge su di un colle a 342 m s.l.m., 17 km a sud-est di Arezzo. Delimitata a est dai Preappennini, l'area comunale si estende in parte sulla Valdichiana e sulle alture ad essa prospicienti.

Il territorio confina con i comuni di Arezzo a nord, Cortona a est e a sud, Foiano della Chiana a sud-ovest e Marciano della Chiana a ovest.

Nella piana alluvionale della Valdichiana scorre il Canale Maestro della Chiana, nel quale confluiscono vari corsi d'acqua a regime torrentizio, tra i quali l'Esse, il Mucchia (che formano l'Allacciante dei Rii Cortonesi) e il Canale di Montecchio Nuovo.

Un tempo regione malsana (come ricorda Dante nei versi 46-47 del XXIX canto dell'Inferno: «Qual dolor fora, se de li spedali / di Valdichiana tra 'l luglio e 'l settembre»), occupata da una palude bonificata a più riprese, l'area comunale presenta oggi terra particolarmente fertile, che ha favorito lo sviluppo dell'agricoltura.

 

Scheda di sintesi
  • Tribunale di Arezzo
  • Fallimento N.23/2018
  • Rif. F8301
  • Lotto 1
  • € 150.000
    ,00
  • Valutazione (C.T.U) € 265.828,00
  • Base d'asta € 150.000,00
  • Offerta minima in aumento € 1.000,00
  • Gara di vendita il22/12/2020 - ore 10.30
  • Deposito offerte entro 21 dicembre 2020 - ore 12,00
Maggiori informazioni
Dott. Gianluca Poggiaroni
  • Dott. Gianluca Poggiaroni
  • 3386230816

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