Stabile a corpo isolato, costituito da quattro piani, di cui uno seminterrato, destinati rispettivamente ad: uffici, locali deposito-sgombero, incluso il locale tecnico.
Ha una forma planimetrica regolare riconducibile al trapezio rettangolo, analoga alla sagoma della sua particella catastale, che ha la superficie complessiva di 2173 mq, compresi i 620 mq di superficie coperta del fabbricato. L’edificio di fatto è inglobato nell’area dello stabilimento industriale. Esso sebbene abbia un’identità strutturale, architettonica e catastale condivide lo spazio aperto che è in continuità con la sistemazione esterna del complesso industriale.
La sua corte esclusiva (di circa 1563 mq) non ha una delimitazione propria e i percorsi di accesso si estendono oltre i confini catastali e continuano negli spazi aperti dello stabilimento, particella n. 65. Pertanto, l’immobile è raggiungibile solo con la viabilità interna dell’opificio, utilizzando la strada principale dell’impianto che dall’innesto con la Via P. Neruda conduce verso la fabbrica, fino al viale e ai parcheggi antistanti l’ingresso principale degli uffici. Quest’ultimi spazi carrai e pedonali sono sempre posizionati nell’area dello stabilimento poiché, la superficie scoperta del cespite oggetto di valutazione è prevalentemente destinata a verde (ex prato) dalla quale emerge solo la rampa di accesso agli uffici. Un piano inclinato rettilineo lungo 13,00 m, largo 2,40 m e rifinito con una pavimentazione tipo porfido percorre tutto il verde antistante la palazzina e, dai parcheggi, conduce all’ingresso degli uffici, proiettando l’esterno nella reception.
La pavimentazione stradale è in continuità con il piazzale del complesso industriale ed è presente solo nella parte di corte interposta tra l’edificio amministrativo e l’opificio.
– Area urbana della superficie complessiva di 1566 mq sita nel comune di Gatteo (FC), Via P. Neruda snc. E’ una striscia di terra di forma rettangolare, stretta e lunga, interposta tra la corte dello stabilimento e il confine dell’Autostrada. Questa fascia funziona da raccordo altimetrico tra il piano dell’adiacente opificio e la scarpata dell’asse autostradale, non è coltivata ed è tutta coperta da vegetazione spontanea e piante arboree autoctone. I confini sono segnati dalla recinzione continua dell’autostrada e dai canali di scolo, mentre l’accesso avviene solo attraverso l’area dello stabilimento.
– Appezzamento di terreno della superficie complessiva di 3773 mq corrispondente al lembo di terreno di forma irregolare, posizionato tra il canale consortile adiacente alla viabilità principale del comparto industriale e la S.P. 33 (via P. Neruda). È una striscia residuale di terra ad andamento geomorfologico non regolare, priva di manufatti e di delimitazioni, non è coltivata ed è completamente invasa dalla vegetazione spontanea (erbacea e arborea). Ha un unico possibile accesso carraio e pedonale collocato a qualche metro dal raccordo tra la viabilità dell’insediamento produttivo e la viabilità urbana della zona.
DATI CATASTALI
– Unità immobiliare censita nel Catasto Fabbricati del Comune di Gatteo con la p.lla n. 469, foglio n. 9 così descritta:
Comune di Gatteo (Codice: D935), foglio n. 9, particella n. 469, sub. 1, zona cens. -, categoria D/7, classe -, consistenza -, superficie catastale -, rendita: 24060,00€ dati derivanti da: variazione toponomastica del 27.11.2016 protocollo n. FO0103469 in atti dal 27.11.2016 variazione toponomastica derivante da aggiornamento ANSC (N. 38653.1/2016), indirizzo: Via Pablo Neruda 67 piano S1-T-1-2.
– Area urbana censita nel Catasto Fabbricati del Comune di Gatteo con la p.lla n. 474, foglio n. 9 così descritta:
Comune di Gatteo (Codice: D935), foglio n. 9, particella n. 474, sub. – zona cens. – categoria Area Urbana, classe -, consistenza 1566 mq, superficie catastale -, rendita: -, dati derivanti da: variazione toponomastica del 27.11.2016 protocollo n. FO0103470 in atti dal 27.11.2016 variazione toponomastica derivante da aggiornamento ANSC (N. 38654.1/2016), indirizzo: Via Pablo Neruda snc piano T.
– Appezzamento di terreno censito nel Catasto Terreni del Comune di Gatteo con le p.lle n. 535 e n. 548, foglio n. 9 così descritto:
Comune di Gatteo (Codice: D935): foglio n. 9, particella n. 535, sub. – porz. – qualità classe seminativo arborato 3, Superficie (mq) 1843 Deduz AH; AH3, Reddito Dominicale 8,69€ Reddito Agrario 8,09€, dati derivanti da: frazionamento del 03/07/1992 in atti dal 03/07/1992 (n. 2022.24/1992).
Comune di Gatteo (Codice: D935): foglio n. 9, particella n. 548, sub. – porz. – qualità classe relit. strad., Superficie (mq) 1930 Deduz -, Reddito Dominicale – Reddito Agrario – dati derivanti da: variazione d’ufficio del 03/07/1992 in atti dal 06/07/1992 TF 2022/92 (n. 2022.29/1992).
CONFORMITÀ CATASTALE, EDILIZIA ED URBANISTICA
Dal certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Gatteo, del 20 maggio 2020, risulta che le aree oggetto di valutazione sono regolamentate dal Piano Strutturale Intercomunale (P.S.C.) con il Regolamento Urbanistico ed Edilizio (R.U.E.), e si riporta che:
– la corte del fabbricato p.lla 469 e l’appezzamento di terreno adiacente alla strada di accesso allo stabilimento, foglio 9 mappale n. 535, sono classificati Ambiti consolidati per attività produttive nel P.S.C. e Tessuti specializzati produttivi – manifatturieri – terziari nel RUE;
– l’appezzamento di terreno adiacente alla strada tangenziale, foglio 9 mappale 548, ha due classificazioni. Una parte della superficie è classificata area di pertinenza stradale, sia nel P.S.C che nel RUE, come l’area urbana, foglio 9, mappale n. 474. La restante superficie rientra nella zona classificata Ambiti consolidati per attività produttive nel P.S.C. e Tessuti specializzati produttivi – manifatturieri – terziari nel RUE;
Dalla verifica urbanistico-edilizia non sono emerse irregolarità tra gli elaborati grafici (piante e prospetti) approvati e il fabbricato realizzato. Il confronto tra la documentazione tecnica allegata ai titoli abilitativi (copie rilasciate dall’Amministrazione Comunale di Gatteo con richiesta di accesso agli atti) e lo stato dei luoghi ha rilevato solo la diversa distribuzione degli spazi interni, per una differente posizione della tramezzatura dei vani. Altrettanto dicasi per quanto attiene alle piante catastali che ripetono le piante di progetto e indicano l’altezza dei piani al lordo della controsoffittatura.
Il Certificato di Agibilità della palazzina non è stato rilevato né tra la documentazione rilasciata dall’Ufficio Comunale di Gatteo né tra la documentazione dell’azienda. Tuttavia, sono presenti:
• due Certificati elaborati ai sensi dell’Art. 28 della L. 2.2.1974, n. 64 “Provvedimenti per le costruzioni con particolari prescrizioni per le zone sismiche”, redatti dalla Regione Emilia Romagna – Servizio Provinciale Difesa del Suolo Risorse Idriche e Forestali Forlì- Ufficio Distaccato di Cesena, rilasciati per certificare che i lavori di sopraelevazione della palazzina sono stati eseguiti nel rispetto delle norme sismiche di cui all’anzidetta Legge n. 64, per le zone con grado di sismicità S=9.
Certificato n. 2145/95 di prot. generale del 28 aprile 1995, Autorizzazione n. 3165/92 (prot. sismico) Variante alla n. 4046/90 (prot. sismico) e Certificato n. 2172/95 di prot. Generale del 24 aprile 1995, Autorizzazione n.4256/94 (prot. sismico), Variante alla n. 3894/92 (prot. sismico);
• gli Atti Unici di Collaudo: Atto del 20.03.1995 prot n. 2148 del 22 marzo 1995 (autorizzazione n. 3165/92), Atto del 20.03.1995 prot n. 2173 del 22 marzo 1995 (autorizzazione n. 4256/94) e Atto Unico di Collaudo del 20.03.1995 prot n. 2174 del 22 marzo 1995 (autorizzazione n. 4256/94).
Per quanto è stato possibile constatare con il sopralluogo, nell’immobile non è stata individuata la presenza di materiali o di prodotti contenenti amianto libero o in matrice friabile.
In conclusione, le difformità urbanistico-edilizie rilevate sono sanabili con un Titolo Abilitativo in Sanatoria mentre, le piante catastali possono essere aggiornate con la procedura DOCFA per renderle conformi alla distribuzione reale degli spazi.
FORMALITÀ, SERVITÙ, VINCOLI E ONERI
Per quanto attiene agli obblighi vincoli e oneri si riporta:
– la servitù di elettrodotto. Alcuni terreni sono gravati dalla servitù inamovibile di elettrodotto trascritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Forlì in data 18 febbraio 1987 al n 1476 di formalità a favore dell’Enel e gravante sui mappali 136 e 331 del foglio catastale n. 9. Dalla planimetria dei vincoli del PSC la linea dorsale dell’elettrodotto percorrerebbe il confine nord delle p.lle n. 700 e 703, attraverserebbe la via Comunale Campagnola e seguirebbe il confine sud delle p.lle n. 428 e n. 429, fino alla cabina posizionata nella particella dello stabilimento lungo la strada principale, dopo il box prefabbricato.
– la servitù di passaggio a favore della palazzina uffici, p.lla 469 foglio n. 9, trascritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Forlì in data 22 novembre 1991 ai numeri 7526/10549 con atto del Notaio Alberto Ricci redatto in data 30 settembre 1993, gravante sui mappali 65 e n. 313 del foglio n. 9.
– vincolo del P.T.C.P. rilevabile dai vigenti strumenti urbanistici (PSC e RUE) che comprende tutta l’area ove gravitano gli immobili oggetto di valutazione.
Oltre a suddetti vincoli e servitù, la vendita degli immobili a parte dal resto dei beni che identificano l’intero complesso industriale determina la composizione delle seguenti interferenze da regolamentare: obblighi con tutti i sottoservizi a rete (rete acque nere e bianche, idrica, elettrica, gas, pubblica illuminazione, dati e telefonica) che allo stato attuale sono a servizio di tutto lo stabilimento; obbligo di passaggio per poter accedere al fazzoletto di terra interposto tra il confine autostradale e la corte dello stabilimento (p.lla 474).
Scheda di sintesi
Tribunale di Campobasso
