FABBRICATO CON 22 APP.TI e P.A

Proprietà superficiaria di un fabbricato a destinazione residenziale, costituito da 44 unità immobiliari di cui

• 22 appartamenti
• 22 posti auto pertinenziali oltre accessori e diritti sulle parti comuni

DIMENSIONI
La superficie commerciale complessiva di circa mq 1.593,19

Il fabbricato su cui insistono gli immobili è realizzato con struttura portante in cemento armato con orizzontamenti (solai) in latero cemento, pareti esterne costituite da muratura di blocchi forati rivestite di intonaco per esterni colore chiaro, tamponamenti interni in muratura forata, infissi in PVC con vetro camera, oscuramenti di tipo avvolgibile color grigio in PVC e/o alluminio, pavimenti in gres monocottura, parapetti delle terrazze realizzati in parte in muratura ed in parte in vetro opalino rinforzato satinato. La copertura dell’edificio è a doppia falda con sovrastante manto in laterizio.

Il fabbricato si sviluppa su quattro piani fuori terra con tipologia “in linea”, su cui si sviluppano n. 22 alloggi abitativi accessibili da due vani scala condominiali (civico n. 149 e 151) dotati entrambi di ascensore e così distribuiti: n. 4 al piano terra, n. 6 al piano primo, n. 6 al piano secondo e n. 6 al piano terzo.

Al piano terra sono altresì presenti  22 cantine pertinenziali ubicate nel blocco realizzato fra i due vani scala ed i camminamenti comuni di accesso, oltre a n. 22 posti auto esterni a servizio delle unità abitative, coperti con struttura leggera.

Gli alloggi hanno una consistenza che varia da:

• 3 vani (n. 2 alloggi)
• 3,5 vani (n. 6 alloggi),
• 4 vani (n. 12 alloggi)
• 4,5 vani (n. 2 alloggi).

Ciascun alloggio è dotato di posto auto esterno di consistenza pari a circa mq. 17,00 e da una piccola cantina posta al piano terra (superficie media circa mq. 3,50).

Le unità immobiliari sono costituite da ingresso/soggiorno corredato da angolo cottura, una/due camere da letto e/o locale uso ripostiglio, disimpegno e servizio igienico sanitario; gli alloggi al piano terra sono dotati di corte esclusiva, quelli ai piani superiori di una o due terrazze, ad eccezione del subalterno 15 che non è dotato di terrazze. Costituiscono pertinenze esclusive di ciascuna unità immobiliare tutti i proporzionali diritti di comproprietà spettanti al proprietario di una porzione di fabbricato sulle parti comuni. Si rimanda all’elaborato peritale per la descrizione analitica di ciascun alloggio.

Negli appartamenti sono stati realizzati impianti per la di distribuzione del gas che alimenta il piano cottura e le caldaie murali, dotate di elementi radianti istallati su pareti, per il riscaldamento e per la produzione di acqua calda sanitaria. Gli immobili sono dotati di impianti elettrici realizzati con posa sotto traccia e dotati ciascuno di quadro elettrico di distribuzione. Negli alloggi sono stati realizzati impianti idrici per la distribuzione di acqua calda e acqua fredda.

Le parti comuni del fabbricato sono costituite da due vani scala, passaggi comuni, locale tecnico, atrio, e due disimpegni comuni di accesso alle cantine.

RIFERIMENTI CATASTALI
censito al N.C.E.U. del Comune di Follonica (Gr), in Via della Pace n. 149 – 151, al:
– Foglio 26, particella 1912, sub. 7, ctg. A/2, classe 2, consistenza 3,5 vani, rendita € 361,52 (piano T). Appartamento;
– Foglio 26, particella 1912, sub. 8, ctg. A/2, classe 2, consistenza 4,5 vani, rendita € 464,81 (piano T). Appartamento;
– Foglio 26, particella 1912, sub. 9, ctg. A/2, classe 2, consistenza 3,5 vani, rendita € 361,52 (piano T). Appartamento;
– Foglio 26, particella 1912, sub. 10, ctg. A/2, classe 2, consistenza 4,0 vani, rendita € 413,17 (piano T). Appartamento;
– Foglio 26, particella 1912, sub. 11, ctg. A/2, classe 2, consistenza 3,5 vani, rendita € 361,52 (piano T-1). Appartamento;
– Foglio 26, particella 1912, sub. 12, ctg. A/2, classe 2, consistenza 4,0 vani, rendita € 413,17 (piano T-1). Appartamento;
– Foglio 26, particella 1912, sub. 13, ctg. A/2, classe 2, consistenza 4,0 vani, rendita € 413,17 (piano T-1). Appartamento;
– Foglio 26, particella 1912, sub. 14, ctg. A/2, classe 2, consistenza 4,5 vani, rendita € 464,81 (piano T-1). Appartamento;
– Foglio 26, particella 1912, sub. 15, ctg. A/2, classe 2, consistenza 3,0 vani, rendita € 309,87 (piano T-1). Appartamento;
– Foglio 26, particella 1912, sub. 16, ctg. A/2, classe 2, consistenza 4,0 vani, rendita € 413,17 (piano T-1). Appartamento;
– Foglio 26, particella 1912, sub. 17, ctg. A/2, classe 2, consistenza 3,5 vani, rendita € 361,52 (piano T-2). Appartamento;
– Foglio 26, particella 1912, sub. 18, ctg. A/2, classe 2, consistenza 4,0 vani, rendita € 413,17 (piano T-2). Appartamento;
– Foglio 26, particella 1912, sub. 19, ctg. A/2, classe 2, consistenza 4,0 vani, rendita € 413,17 (piano T-2). Appartamento;
– Foglio 26, particella 1912, sub. 20, ctg. A/2, classe 2, consistenza 4,0 vani, rendita € 413,17 (piano T-2). Appartamento;
– Foglio 26, particella 1912, sub. 21, ctg. A/2, classe 2, consistenza 3,5 vani, rendita € 361,52 (piano T-2). Appartamento;
– Foglio 26, particella 1912, sub. 22, ctg. A/2, classe 2, consistenza 4,0 vani, rendita € 413,17 (piano T-2). Appartamento;
– Foglio 26, particella 1912, sub. 23, ctg. A/2, classe 2, consistenza 3,5 vani, rendita € 361,52 (piano T-3). Appartamento;
– Foglio 26, particella 1912, sub. 24, ctg. A/2, classe 2, consistenza 4,0 vani, rendita € 413,17 (piano T-3). Appartamento;
– Foglio 26, particella 1912, sub. 25, ctg. A/2, classe 2, consistenza 4,0 vani, rendita € 413,17 (piano T-3). Appartamento;
– Foglio 26, particella 1912, sub. 26, ctg. A/2, classe 2, consistenza 4,0 vani, rendita € 413,17 (piano T-3). Appartamento;
– Foglio 26, particella 1912, sub. 27, ctg. A/2, classe 2, consistenza 3,0 vani, rendita € 309,87 (piano T-3). Appartamento;
– Foglio 26, particella 1912, sub. 28, ctg. A/2, classe 2, consistenza 4,0 vani, rendita € 413,17 (piano T-3). Appartamento;
– Foglio 26, particella 1912, sub. 29, ctg. C/6, classe 1, consistenza mq. 17, rendita € 29,85 (piano T). Posto auto;
– Foglio 26, particella 1912, sub. 30, ctg. C/6, classe 1, consistenza mq. 17, rendita € 29,85 (piano T). Posto auto;
– Foglio 26, particella 1912, sub. 31, ctg. C/6, classe 1, consistenza mq. 17, rendita € 29,85 (piano T). Posto auto;
– Foglio 26, particella 1912, sub. 32, ctg. C/6, classe 1, consistenza mq. 17, rendita € 29,85 (piano T). Posto auto;
– Foglio 26, particella 1912, sub. 33, ctg. C/6, classe 1, consistenza mq. 17, rendita € 29,85 (piano T). Posto auto;
– Foglio 26, particella 1912, sub. 34, ctg. C/6, classe 1, consistenza mq. 17, rendita € 29,85 (piano T). Posto auto;
– Foglio 26, particella 1912, sub. 35, ctg. C/6, classe 1, consistenza mq. 17, rendita € 29,85 (piano T). Posto auto;
– Foglio 26, particella 1912, sub. 36, ctg. C/6, classe 1, consistenza mq. 17, rendita € 29,85 (piano T). Posto auto;
– Foglio 26, particella 1912, sub. 37, ctg. C/6, classe 1, consistenza mq. 17, rendita € 29,85 (piano T). Posto auto;
– Foglio 26, particella 1912, sub. 38, ctg. C/6, classe 1, consistenza mq. 17, rendita € 29,85 (piano T). Posto auto;
– Foglio 26, particella 1912, sub. 39, ctg. C/6, classe 1, consistenza mq. 17, rendita € 29,85 (piano T). Posto auto;
– Foglio 26, particella 1912, sub. 40, ctg. C/6, classe 1, consistenza mq. 17, rendita € 29,85 (piano T). Posto auto;
– Foglio 26, particella 1912, sub. 41, ctg. C/6, classe 1, consistenza mq. 17, rendita € 29,85 (piano T). Posto auto;
– Foglio 26 particella 1912, sub. 42, ctg. C/6, classe 1, consistenza mq. 17, rendita € 29,85 (piano T). Posto auto;
– Foglio 26, particella 1912 sub. 43, ctg. C/6, classe 1, consistenza mq. 17, rendita € 29,85 (piano T). Posto auto;
– Foglio 26, particella 1912, sub. 44, ctg. C/6, classe 1, consistenza mq. 17, rendita € 29,85 (piano T). Posto auto;
– Foglio 26, particella 1912, sub. 45, ctg. C/6, classe 1, consistenza mq. 17, rendita € 29,85 (piano T). Posto auto;
– Foglio 26, particella 1912, sub. 46, ctg. C/6, classe 1, consistenza mq. 17, rendita € 29,85 (piano T). Posto auto;
– Foglio 26, particella 1912, sub. 47, ctg. C/6, classe 1, consistenza mq. 17, rendita € 29,85 (piano T). Posto auto;
– Foglio 26, particella 1912, sub. 48, ctg. C/6, classe 1, consistenza mq. 17, rendita € 29,85 (piano T). Posto auto;
– Foglio 26, particella 1912, sub. 49, ctg. C/6, classe 1, consistenza mq. 17, rendita € 29,85 (piano T). Posto auto;
– Foglio 26, particella 1912, sub. 50, ctg. C/6, classe 1, consistenza mq. 17, rendita € 29,85 (piano T). Posto auto;
– Foglio 26, particella 1912, sub. 1, (Piano T). Bene comune non censibile (corsia, pedonale, pilotis);
– Foglio 26, particella 1912, sub. 2, (Piano T). Bene comune non censibile (locale tecnico);
– Foglio 26, particella 1912, sub. 3, (Piano T). Bene comune non censibile (atrio, scala, ascensore, civico 149);
– Foglio 26, particella 1912, sub. 4, (Piano T). Bene comune non censibile (atrio, scala, ascensore, civico 151);
– Foglio 26, particella 1912, sub. 5, (Piano T). Bene comune non censibile (disimpegno cantine);
– Foglio 26, particella 1912, sub. 6 (Piano T). Bene comune non censibile (disimpegno cantine).

CONFORMITÀ CATASTALE, EDILIZIA ED URBANISTICA
Dalla descrizione delle singole unità immobiliari contenuta nell’elaborato peritale emerge che, alla data dei sopralluoghi, la maggior parte degli appartamenti si presentava in normale stato di conservazione. In alcune unità sono state tuttavia riscontrate limitate criticità manutentive, quali fenomeni di muffa, umidità e porzioni di intonaco sfogliato, nonché ulteriori difetti puntualmente descritti nella perizia, per i quali risultano necessari interventi di manutenzione ordinaria.
Conformità catastale: con riguardo alla corrispondenza catastale tra lo stato dei luoghi e le planimetrie catastali, dalla relazione di stima emerge che, alla data dei sopralluoghi, la maggior parte delle unità immobiliari risultava rappresentata catastalmente con corrispondenza aggiornata. Sono state tuttavia rilevate le seguenti limitate difformità: nel sub. 12 si segnala la presenza di una spalletta in cartongesso a delimitazione dell’angolo cottura non rappresentata nella planimetria catastale; nel sub. 22 nella terrazza è presente una ringhiera sul lato sud in luogo del muretto rappresentato negli elaborati catastali; nei sub. 23, 24, 25, 26 e 27 risultano invertite nella terrazza la posizione della ringhiera e del muretto rispetto alla rappresentazione catastale; nel sub. 28 nella terrazza è presente una ringhiera sul lato nord in luogo del muretto rappresentato negli elaborati catastali. 
Per tutte le suddette difformità il perito ha precisato che le stesse non incidono né sulla consistenza né sulla rendita catastale delle unità immobiliari e, pertanto, non rendono necessaria la regolarizzazione della planimetria catastale ai sensi della Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 2/2020.
Inoltre, si segnala che sugli immobili gravano le servitù costituite con gli atti richiamati nella relazione di stima, tra cui la servitù di passaggio pedonale e carrabile e la servitù inamovibile di elettrodotto.
Conformità edilizia: il fabbricato su cui insistono le unità immobiliari in oggetto è stato realizzato in forza della Concessione Edilizia n. 1117/06 e Successiva Variante di Consistenza Finale con Abitabilità del 2009. Il compendio immobiliare è edificato su area ricompresa nel Piano per l’Edilizia Economica e Popolare (P.E.E.P.) del Comune di Follonica, come stabilito nella Convenzione rep. n. 30980 del 23 aprile 2007 (cfr. Allegato 05).
La concessione del diritto di superficie ha durata e validità per 99 (novantanove) anni a partire dalla data della stipula dell’atto ed è rinnovabile alle condizioni di cui all’art. 4 comma 2 della presente Convenzione. La predetta ha imposto che gli alloggi sono stati realizzati al fine di essere assegnati in locazione permanente alle condizioni di cui al decreto Dirigenziale n. 4114/2005, attraverso la stipula di contratti di locazione agevolata ai sensi dell’art. 2 comma 3 Legge 431/1998. In tal senso si segnalano gli artt. 11 e 12, i quali indicano dettagliatamente i requisiti che devono possedere i beneficiari degli alloggi in edilizia agevolata in locazione nonché la determinazione del prezzo di cessione degli alloggi stessi. Si specifica che alla data della perizia risultano in essere n. 18 contratti di locazione abitativa agevolata mentre i restanti alloggi privi di contratto di locazione dovranno essere concessi in locazione nel rispetto della medesima Convenzione e dei relativi vincoli.
Si segnala inoltre che la relazione di stima riporta il conteggio dell’indennità per l’eventuale trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà, trasmesso dal Comune di Follonica su richiesta del perito della liquidazione giudiziale, ingegnere Pieluigi Melchionne. Per ogni ulteriore dettaglio si rinvia integralmente alla relazione di stima ed ai relativi allegati (cfr. allegato n. 10).
Nell’elaborato peritale sono richiamati i titoli edilizi reperiti e viene attestata, per la generalità delle unità immobiliari, la conformità dello stato dei luoghi rispetto allo stato legittimo desumibile dalla documentazione edilizia acquisita. L’unica difformità edilizia riscontrata riguarda l’unità censita al sub. 12, ove è presente una spalletta in cartongesso realizzata nel soggiorno a delimitazione dell’angolo cottura, non prevista negli elaborati assentiti. Tale difformità è regolarizzabile mediante presentazione di CILA in sanatoria, con oneri e spese a carico dell’avente titolo, ovvero mediante ripristino dello stato legittimo dei luoghi. Per ogni ulteriore dettaglio si rinvia integralmente alla relazione di stima.
Conformità urbanistica: gli immobili oggetto del presente lotto risultano disciplinati dal Piano Strutturale approvato con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 57 del 29.11.2023, dal Regolamento Urbanistico, approvato con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 52 del 10.10.2010 e s.m.i. e dal Regolamento Edilizio Comunale, approvato con Deliberazione del Consiglio Comunale Giunta n. 33 del 21.11.2013. Secondo le norme per l’Attuazione del Regolamento Urbanistico (N.T.A.) del Comune di Follonica gli immobili oggetto della procedura ricadono:
 – nell’Art. 133 – Isolati Preordinati, di cui si riporta testo ed estratto cartografico della tavola n. 1 del R.u.
– nell’Art. 5 – Aree CP/Edificazione di completamento, e nello specifico gli immobili de quo sono identificati con la sigla di riferimento “CP 5 – PEEP Est: Via Gandhi” di cui si riporta testo ed estratto cartografico della tavola n. 2 del R.U. nella predetta relazione peritale.
Per l’elenco delle formalità pregiudizievoli consultare la perizia.
Il lotto in questione è meglio descritto nella predetta perizia d’identificazione e di stima a firma dell’esperto stimatore, reperibile sul portale del gestore della vendita www.spazioaste.it nonché sul portale www.itasset.it.
Elaborato peritale che deve essere consultato integralmente dall’offerente ed al quale, per quanto qui non menzionato, si fa espresso e completo rinvio anche per tutto ciò che concerne l’identificazione dei beni, la loro consistenza e qualità, eventuale presenza di difformità edilizie e l’esistenza di eventuali oneri e pesi, convenzioni, servitù, atti d’obbligo a qualsiasi titolo su di essi gravanti.  

ATTESTAZIONE DI PRESTAZIONE ENERGETICA
Per ciascuna delle n. 22 unità abitative è stato redatto apposito Attestato di Prestazione Energetica, trasmesso alla competente Regione Toscana in data 1° luglio 2025, con validità fino al 1° luglio 2035. Le unità immobiliari presentano differenti classi energetiche, variabili dalla classe A1 alla classe D, come analiticamente riportato nella relazione di stima e nei singoli attestati di prestazione energetica, ai quali integralmente si rinvia.