Sommario: 1. Premessa. – 2. La disciplina normativa. – 3. Difficoltà interpretative. – 4. Criticità applicative. – 5. Segue. La fattispecie del titolo esecutivo su cui si fonda l’atto di intervento. – 6. Le conseguenze dell’omessa apposizione della formula esecutiva. – 7. (Ipotesi di) un breve vademecum.

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L’art. 557 c.p.c. non prevede alcun termine per la trascrizione del pignoramento e il deposito della relativa nota qualora l’adempimento sia stato curato dal creditore procedente e non dall’Ufficiale Giudiziario.
Il secondo periodo del comma 3 dell’art. 557 c.p.c. non comprende nel novero degli atti da depositare nel termine di quindici giorni a pena di inefficacia la nota di trascrizione del pignoramento e tale omissione non può essere colmata con un’estensione analogica della norma, atteso che, come noto, le disposizioni che comportano sanzioni di invalidità e inefficacia vanno interpretate in maniera rigorosamente restrittiva in ossequio al principio generale di conservazione dell’efficacia degli atti giuridici.
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L’interesse a impugnare l’ordinanza di vendita e delega delle relative operazioni che preveda l’assoggettamento del termine per il versamento del saldo prezzo alla sospensione feriale è in re ipsa, per il semplice fatto che sia dedotta la circostanza che la stessa ordinanza contiene prescrizioni contra legem; inoltre, non occorre vagliare il concreto pregiudizio che l’ordinanza di delega abbia arrecato agli esecutati sospendendo per trentuno giorni il termine perentorio previsto per l’incombenza di cui si tratta, non essendo necessarie prove di resistenza vertenti sulla questione se l’eventuale riedizione della procedura di vendita a condizioni diverse possa avvantaggiare la situazione del debitore.

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Non dà luogo a nullità del precetto la mancanza dell’avvertimento al debitore della possibilità di porre rimedio alla situazione di sovraindebitamento con l’ausilio di un organismo di composizione della crisi o di un professionista nominato dal giudice (introdotto nell’art. 480, comma 2, c.p.c. dall’art. 13, comma 1, lett. a) del d.l. n. 83/2015, conv. in legge n. 132/2015), trattandosi di mera irregolarità formale non assistita dalla sanzione dell’invalidità.

Cass. 23343_2022_SENTENZLeggi articolo

La norma affronta un tema importante perché tratta un aspetto sociale – osserva Fabio Balbinot, Chief Servicing Officer di doBank, società di gestione di Npl – che riguarda le nuove sofferenze. Ci aspettiamo un impatto drastico sui tempi di liquidazione, a danno dei creditori.

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Negli ultimi cinque anni il mercato delle aste immobiliari ha visto salire l’offerta del 23%.

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CropServerIl Sole 24 Ore – il recente studio del Notariato sulla riforma indica che si può andare oltre i 12 mesi per il saldo prezzo nelle vendite giudiziarie.

Sono oltre cinque milioni gli stranieri regolarmente residenti in Italia secondo gli ultimi dati Istat relativi al 2016, lo 0,2% in più rispetto all’anno precedente, circa il 46 per cento in più rispetto al 2008. Per molti la casa, insieme al lavoro, rappresenta l’obiettivo principale da conseguire per poter restare nel Paese.

Secondo Scenari Immobiliari, la condizione abitativa degli immigrati, il 64,7% vive in affitto, mentre l’8,9% abita presso il luogo di lavoro e il 7,3% alloggia presso parenti o altri connazionali. Il 19,1% vive in una casa di proprietà.

Ottocentomila acquisti in dieci anni

Negli ultimi dieci anni sono stati circa 800mila gli acquisti di abitazione che hanno avuto come compratore un lavoratore straniero immigrato, ma con trend calante a partire dal 2009. Solo a partire dal 2016 si è registrano un ritorno in campo positivo delle transazioni, in sintonia con l’andamento del mercato residenziale italiano. Le famiglie straniere rappresentano una realtà sempre più consolidata nel mercato residenziale italiano.

In base alle stime a fine anno, le compravendite nel 2017 dovrebbero continuare il trend positivo, arrivando a 45mila transazioni, cioè il 7,1 per cento in più rispetto al 2016 e un fatturato di quattro miliardi di euro che segna un incremento dell’8,1 per cento. La quota del comparto sul residenziale totale italiano dovrebbe rimanere sostanzialmente stabile.

I protagonisti assoluti degli acquisti sono i lavoratori immigrati di lunga residenza, con alle spalle almeno una decina d’anni di soggiorno in Italia e una situazione lavorativa stabile già da qualche anno, che permetta loro di accedere ad una forma di finanziamento ed abbandonare la precarietà dell’affitto.

In testa i cittadini dell’Europa orientale

Oltre la metà degli scambi nel 2016 è stata effettuata da immigrati di provenienza est-europea, il cui ruolo crescente sul mercato degli acquisti è sostenuto dalla crescente integrazione di queste nazionalità. Seguono gli asiatici dell’area indiana (India e Pakistan), che ricoprono il 13,1% degli scambi, mentre i cinesi si aggiudicano il terzo posto con il 12,9%. In calo la quota di abitazioni acquistate da cittadini immigrati dai Paesi del nord Africa, che dal quattordici per cento del 2006 scendono ad appena il cinque per cento del 2016. Vista la composizione dei flussi migratori degli ultimi anni si può stimare un aumento della quota di acquisti da parte degli immigrati provenienti dall’Europa orientale, che salirà quasi ai due terzi del totale.

Soluzione in condominio

Le case acquistate sono nell’87% dei casi appartamenti in condominio in contesti residenziali di tipo economico, con uno stato di conservazione discreto, specie quando si parla di acquisto di prima casa, mentre la qualità dell’immobile migliora in caso di sostituzione. La forbice dei prezzi va da 75mila a 130mila euro. I tagli più frequenti sono i bilocali e i trilocali, con prevalenza, negli ultimi due anni, dei primi sui secondi.

Continua ad esserci una buona domanda per case di dimensione compresa fra 75 e 100 metri quadrati, ma soltanto un acquisto su cinque rientra in questa fascia. La superficie media acquistata, a livello nazionale, è passata da 46 metri quadrati nel 2012 a 49 metri quadrati nel 2016.

Gli acquisti sono localizzati prevalentemente fuori dalle città (55,3 per cento), secondo un trend che si è consolidato dal 2006 coinvolgendo anche i comuni più periferici, caratterizzati da un’offerta di usato più abbondante e a basso costo. Per quando riguarda i comuni capoluogo di provincia, si nota che dal 2011 si sta uscendo da una situazione di “ghettizzazione” precedentemente diffusasi soprattutto nelle grandi metropoli. Anche se si continuano a preferire le periferie, una quota crescente di immigrati orienta la scelta della localizzazione dell’immobile verso il centro cittadino. Meno gettonate le zone intermedie.

Relativamente alla distribuzione sul territorio nazionale, al nord è localizzato il 71 per cento degli acquisti (in testa la Lombardia, che ricopre quasi un quinto del mercato), al centro il 25 per cento, mentre soltanto il quattro per cento è localizzato al sud e nelle isole.

Le dieci province dove si concentra il maggior numero di acquisti sono Milano, Roma, Bari, Torino, Prato, Brescia, Cremona, Vicenza, Ragusa, Modena e Treviso.